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ステージファースト後楽園の開発メーカー

建物が古くとも、「良い立地=二度と出ない立地」のものにきちんと手を入れて運用するのも、賢い不動産運用といえるでしょう。
不動産屋の常套句の、「お客さん、これは二度と出ない土地ですよ」は、たいてい古い物件の売り文句です。
開発の物件は、えてして先に良い場所を押さえてしまった古い土地の物件よりも立地は悪いものが多いのです。
建物内の設備は、最新のものと交換できますし、建物がいよいよだめになれば建て替えることができます。
中古で良い立地の物件を探しましょう。
無理に大きな借金をしないさて実際に投資用物件を買う場合に、全額が自己資金というケースはおそらく少ないことでしょう。
借入金の調達は必須ですが、借入金額はあまり無理をしないことが鉄則です。
自宅のための多額の住宅ローンはもってのほかですが、ワンルームマンションなどの投資にあたっても大きな借金をしないことです。
借金の割合を大きくすると金利がかさみます。
これを費用とすることで節税できる部分が大きくなることを理由に、いい加減なマンション業者などは多額の借金を勧めるケースが多いのですが、なるべく現金の割合を大きくしておくことをお勧めします。
業者から勧められる借入金の金利は、その多くが変動金利と呼ばれているものです。
近年、低金利の状態が続いていますので、未来永劫金利は低いままだという錯覚に陥りがちですが、金利の変動する要素は、不動産を運用する上では一番重要な点であることを忘れてはいけません。
たとえば、ワンルームマンションを購入するのに、変動金利35年などというローンを組む例が見受けられますが、どんなものでしょうか。
当初は変動金利で2・5%程度の金利ですが、このローンを利用する方は35年間での金利の変動をどの程度で考慮しているのでしょうか。
1000万円の借金をすると、金利が1%変動しただけで、年間10万円の負担増となります。
仮に平成初期と同じく、長期のプライムローン金利が6・9%に上昇すれば、40万円、50万円の金利負担増です。
そのような状況に耐えられるだけの人生設計になっているのでしょうか。
何度も申し上げてきたように、建物の価値は年々減じていきますので、土地が建物の減価部分を補って値上がりしていかないかぎりは、不動産全体の価格は下落していきます。
「いざというときは売却すればいい」と言えたのは、日本の人口が増え続け、経済が現在の中国のように右肩上がりで上昇を続けていた時代のお話です。
今の日本では、これはおとぎ話になってしまっています。
そんな不透明な時代の中で、多額の、しかも長期にわたるローンの組み入れは危険極まりない行為と言えるのではないでしょうか。
販売業者は、とにかく売ることがR目的であって、みなさんの人生設計に興味があるわけではありません。
「金利は不動産所得から経費として控除できますよ」と言われても、その金利は建物相当分の借入金部分にしか適用されません。
控除できる金利を自らの所得と通算することで受けられる節税メリットが、金利が上昇した結果、「払えない金利モンスター」となって襲いかかることのないように、慎重にローンを組まれることをお勧めします。
それなら、どのくらいの借入金ならよいのかとよく聞かれます。
物件や内容にもよりますが、基本は購入金額全体の50%以下にされることです。
そして、すぐに50%以上価格が下がったりしない土地であることを見極めることです。
減価償却のまやかし建物にかかる借入金の金利を所得から控除できるのと同様に、販売業者はよく、「建物は減価償却できますので、経費になりますよ」と言って勧誘します。
減価償却は実際にはあなたのお財布から出ていくお金ではないので、その分も経費にカウントされるのは、なんだかトクしたような錯覚に陥るものです。
しかし、これはある意味では当たり前のことを言っているだけです。
建物の価値は年々下がっていくのですから、償却を取るということは、将来、建物価値が下がって、購入時と比べて建物価格が大幅に下がってしまう、つまり損をしてしまう分を、そのときになっていちどきに出すのはつらいので、毎年「損した」ことにして、所得から控除していきましょう、その結果が節税につながります、と言っているにすぎないのです。
いわば、将来起こる価値の下落を激変緩和措置で今から少しずつ落としておきましょう、あなたの持っている不動産の価値は土地の価値が上昇して、この下落部分を補わないかぎり、下がり続けてしまうのですよ、と宣言しているも同然なのです。
もちろん、毎年の節税というのは、今現在、全体の収入の多い人には、損の前倒しですから、所得税を減じる上では大きな効果があります。
ただ、不動産の資産価値という観点からはやはり、将来的にも価値が継続ないし上昇しなければ、投資としての評価は満点とはいえないでしょう。
せっかく節税メリットは取ったのに、いざ売却して換金しようとしたときに大幅な売却損が出てしまったのでは、いったい何がトクだったのかもわからなくなってしまいます。
価値が減じることのない土地をよく見極めて、10年、20年たったときでも、「あ、この土地は買って良かった」と思える物件を購入することです。
この節税効果ばかりに目がくらんでしまい、場所としてはどうかな、と思われるワンルームマンションなどを購入してお困りになっている方をよく見かけます。
新しいうちは入居者も順調に決まり、節税効果も享受できたものを、年数の経過とともに、賃料が下落するばかりか、周辺に競合物件ができて、空室の状態が長く続いてしまっている、といった事例です。
こうなってしまいますと、もう節税どころではありません。
収入はない、借金返済はせまる、売ろうにも売れない、三重苦です。
不動産投資は長い目で、土地の顔をよく見て買いましょう。
できれば早期に複数物件を所有してリスクを軽減どんなに慎重に土地の持っている価値を見極めて投資を行なっても、リスクから完全に逃れることはできません。
良い物件であってもたまたまテナントが見つからない時期が長く続いたりしますと、計画していたバラ色のサラリーマン大家さんの生活も危ういものとなってきます。
また、世界経済が目まぐるしく変化する中で、自分自身ではどうにもならない不可抗力で、マーケットが急速に冷え込んだりもします。
テナントが法人の場合は倒産、個人の場合でも不慮の事故や死去などで賃料が入ってこなくなることもありえます。
地震や天災といった天変地異なども避けられないリスクといえましょう。
この場合、どうしても運用物件が1件だけですと、大きなリスクになります。
そこで、お勧めしたいのが、資金の制約はあるでしょうが、なるべく早期に複数物件に投資を行なうことです。
1件だけでの運用ですと、テナントがいなくなった瞬間に収入はゼロになってしまいます。
2件あるいは3件であれば、このテナント一つが抜けたリスクは緩和されていきます。
この考え方を資産運用の世界ではポートフォリオ戦略などと呼びます。
なんでも英語にすればよいというものでもありませんが、日本語に訳すならば「分散戦略」とでもいいましょうか。
よくライフプランナーあるいはファイナンシャルプランナーなどという肩書の方が新聞や雑誌、テレビなどで、「お持ちの財産を預金、株式、信託などに分散投資しましょう」などと言っている、あの分散投資のことです。

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